親の高齢化や転居に伴い、多くの方が実家の今後について「実家じまい（整理・売却）するか」「リフォームして維持するか」という選択に悩まれています。
この決断は感情面だけでなく、経済的な観点からも慎重に検討する必要があり、それぞれの選択肢にかかる費用や将来的な価値変動を理解することが重要です。
本記事では、実家じまいとリフォーム・維持の両選択肢にかかる具体的な費用を詳細に比較し、あなたの状況に最適な判断ができるよう、実際のケーススタディを交えながら解説します。
実家じまいとリフォーム・維持の選択肢を考える前に
実家の現状評価（築年数、立地、劣化状況）
実家の物理的な状態は、じまいかリフォームかを決める重要な判断材料となります。まず築年数を確認し、30年以上経過している場合は構造体や設備の老朽化が進んでいる可能性が高いため、専門家による建物診断を受けることをお勧めします。
特に1981年以前の旧耐震基準で建てられた住宅は、耐震性に課題がある場合が多く、リフォームには追加コストが必要になります。また、立地条件も重要な要素です。
駅近や利便性の高いエリアの物件は、リフォーム後の資産価値や賃貸需要が見込めますが、過疎化が進む地方や高齢化率の高い住宅地では、将来的な価値低下のリスクを考慮する必要があります。
さらに、雨漏りや基礎の亀裂、シロアリ被害などの深刻な劣化がある場合は、リフォーム費用が高額になる可能性が高いため、建築士や住宅診断士による詳細な調査が不可欠です。
家族の状況（親の年齢・健康状態、相続予定者の意向）
実家の今後を決める上で、家族の状況を冷静に分析することが重要です。親の年齢や健康状態によって、実家での生活継続の可能性や必要なバリアフリー改修の範囲が変わってきます。
80代以上の高齢者の場合、大規模リフォームよりも住み替えや施設入所を検討した方が良いケースも少なくありません。また、相続予定者（多くの場合は子世代）の居住地や家族構成、経済状況も重要な要素です。相続予定者が遠方に住んでいる場合、実家を維持することの負担は大きくなります。
さらに、兄弟姉妹間で実家の活用方針について意見の相違がある場合は、早い段階で話し合いの場を設け、全員が納得できる解決策を模索することが重要です。
特に相続後のトラブルを避けるためにも、親が健在なうちに家族全員の意向を確認し、将来計画を立てておくことをお勧めします。
感情的価値と経済的価値の両面から考える重要性
実家の扱いを決める際には、経済的な合理性だけでなく、感情的な価値も重要な判断基準となります。数十年にわたる家族の思い出が詰まった実家には、市場価値では測れない感情的な価値があります。
特に親自身が「終の棲家」として愛着を持っている場合や、代々受け継がれてきた家屋である場合は、その感情的価値を尊重することも大切です。
一方で、感情に流されすぎると経済的に非合理な選択をしてしまう可能性もあります。例えば、利用予定がなく維持費だけがかかる実家を感情的な理由だけで保有し続けることは、長期的には大きな経済的負担となります。
理想的なのは、感情的価値と経済的価値のバランスを取りながら判断することです。具体的には、思い出の品や一部の建材を保存するなど感情面に配慮しつつ、実家の活用方法は経済合理性を重視するといった折衷案も検討価値があります。
実家じまいにかかる費用の内訳
片付け・整理費用（DIYの場合と業者依頼の場合）
実家じまいの最初のステップとなる片付け・整理作業にかかる費用は、DIYで行うか業者に依頼するかで大きく異なります。DIYの場合、主な費用は交通費、段ボール箱などの資材費、レンタカーやトラックのレンタル料などで、3LDK程度の住宅なら5〜10万円程度に抑えられます。
ただし、家族の時間的・労力的負担は大きく、遠方に住んでいる場合は宿泊費なども考慮する必要があります。一方、専門業者に依頼する場合、一般的な3LDK住宅の整理・片付けで15〜30万円、大量の家財道具がある場合や特殊な処分品がある場合はさらに高額になります。
業者によっては、作業時間制（1時間あたり1万円前後）や部屋数制（1部屋あたり3〜5万円）など料金体系が異なるため、複数の業者から見積もりを取ることが重要です。なお、貴重品や価値のある品物の査定・買取サービスを提供している業者もあり、場合によっては買取金額で費用の一部を相殺できることもあります。
不用品処分費用（粗大ゴミ、産業廃棄物処理費）
実家じまいでは大量の不用品が発生するため、その処分費用も重要な検討項目です。一般家庭ゴミとして処分できる小物類は自治体の指定袋で出せますが（袋代は地域により異なる）、家具や家電などの粗大ゴミは別途処分費用がかかります。
例えば、冷蔵庫や洗濯機などの家電リサイクル法対象品目は1点あたり3,000〜5,000円程度、大型家具は1点あたり1,000〜3,000円程度の処分費用が発生します。また、大量の不用品を一度に処分する場合は、産業廃棄物として処理することになり、2トントラック1台分で5〜10万円程度かかります。
特に注意が必要なのは、ピアノや金庫、農機具、灯油タンクなど特殊な処分方法が必要な物品で、これらは通常より高額な処分費用（1点あたり1〜5万円程度）がかかることがあります。
さらに、実家の敷地内に物置や倉庫がある場合、そこに保管されている物品の処分も考慮する必要があり、予想以上の量と費用になることが少なくありません。
不動産売却に関わる費用（仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用など）
実家じまい後に不動産を売却する場合、様々な費用が発生します。最も大きいのは不動産会社への仲介手数料で、売却価格の3%+6万円+消費税（上限）がかかります。
例えば2,000万円で売却する場合、最大で約72万円の仲介手数料が発生します。また、売買契約書に貼付する印紙税は売却価格に応じて変動し、1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円です。住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消のための司法書士報酬（1〜2万円程度）と登録免許税（1件あたり1,000円）がかかります。
さらに、買主からの要望や契約条件によっては、測量費用（15〜30万円程度）、境界確定費用（30〜50万円程度）、解体費用の値引きなどが発生することもあります。売却時には譲渡所得税も考慮する必要がありますが、居住用財産の特別控除（3,000万円）や相続した空き家の特別控除（3,000万円）などの特例を利用できる場合もあるため、税理士に相談することをお勧めします。
解体費用（建物の規模別の相場）
実家を解体して更地にする場合、建物の規模や構造、立地条件などによって費用が大きく変わります。一般的な木造住宅の場合、坪単価で3〜4万円程度が相場で、30坪（約100㎡）の住宅なら90〜120万円程度の解体費用がかかります。
鉄筋コンクリート造の場合はさらに高額で、坪単価5〜7万円程度になります。また、アスベストが使用されている古い建物の場合、特殊な除去作業が必要となり、調査費用（5〜10万円）と除去費用（使用範囲により数十万円〜）が追加で発生します。
解体工事には他にも、各種申請費用（建設リサイクル法関連など）、仮設トイレ設置費、養生費、重機搬入費なども含まれます。立地条件によっても費用は変動し、狭小地や車両進入が困難な場所では割増料金が発生することがあります。
解体後の整地費用や植栽の撤去費用、フェンス設置費用なども必要に応じて計上しておくべきでしょう。複数の解体業者から見積もりを取り、内訳を詳細に確認することが重要です。
相続関連の費用（相続税、登記費用など）
実家じまいに伴う相続関連の費用も無視できません。まず、相続税については、基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人数）を超える財産がある場合に課税されます。
例えば法定相続人が2人の場合、4,200万円までは非課税となります。実際の相続税額は財産の評価額や相続人の状況によって異なりますが、相続税の税率は10〜55%の累進課税となっています。
また、不動産の相続登記には司法書士報酬（5〜15万円程度）と登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）がかかります。相続手続きでは他にも、戸籍謄本等の取得費用（1通300〜450円）、遺産分割協議書の作成費用（公正証書にする場合は5〜10万円程度）、相続税申告のための税理士報酬（20〜50万円程度）などが発生します。
なお、2024年からは相続登記が義務化されるため、未登記のまま放置すると過料が科される可能性があります。また、実家の売却益に対する譲渡所得税については、相続開始から3年10ヶ月以内に売却する場合、被相続人の取得費を引き継げる特例があるため、税理士に相談して最適な選択をすることをお勧めします。
実家をリフォーム・維持する場合の費用内訳
リフォーム費用（規模別・目的別の相場）
実家をリフォームする場合の費用は、その規模や目的によって大きく異なります。最も一般的な水回りのリフォームでは、キッチンが80〜150万円、浴室が60〜120万円、トイレが20〜40万円程度が相場です。これらを一度に行う水回り全面リフォームでは、150〜300万円程度の費用が見込まれます。
内装のリフォームは、床・壁・天井の張り替えで1部屋あたり50〜100万円程度、30坪（約100㎡）の住宅全体なら300〜600万円程度かかります。
耐震補強工事は建物の状態により異なりますが、一般的に100〜300万円程度、外壁塗装は30坪の住宅で80〜150万円程度が目安です。高齢者向けのバリアフリーリフォームでは、手すりの設置（1箇所1〜3万円）、段差解消（1箇所5〜15万円）、廊下拡張（1㎡あたり10〜20万円）などの費用がかかります。
また、築年数が古い実家の場合、配管や電気配線の更新も必要になることが多く、これらの設備更新には100〜200万円程度の追加費用が発生します。
なお、リフォーム費用の一部は「介護保険住宅改修費支給制度」や「バリアフリーリフォーム減税」などの公的支援を利用できる場合があるため、事前に確認することをお勧めします。
維持費用（固定資産税、保険料、光熱費、修繕積立金）
実家を維持するには、毎年継続的にかかる費用を考慮する必要があります。まず固定資産税は、土地・建物の評価額に対して約1.4%（地域により異なる）が課税され、都市部の一戸建てなら年間10〜30万円程度、地方なら5〜15万円程度が一般的です。
火災保険料は建物の構造や補償内容によって異なりますが、木造住宅で年間2〜5万円程度、地震保険を付けると追加で1〜3万円程度かかります。光熱費は居住の有無で大きく変わりますが、空き家でも最低限の電気・水道を維持する場合、月に5,000〜10,000円程度は見込んでおくべきです。
また、建物を長持ちさせるためには定期的なメンテナンスが必要で、外壁塗装（10年に一度、80〜150万円）、屋根修繕（15年に一度、50〜100万円）、給排水管の更新（20年に一度、50〜100万円）などを計画的に行う必要があります。
これらの修繕費用を年間に換算すると、一戸建ての場合、年間10〜20万円程度の修繕積立金を想定しておくと安心です。マンションの場合は、これらに加えて管理費（月5,000〜15,000円程度）と修繕積立金（月5,000〜20,000円程度）が必要です。
空き家管理サービス利用の場合の費用
実家を空き家として維持しながら定期的に管理する場合、空き家管理サービスの利用を検討する価値があります。基本的な空き家管理サービスには、月1回程度の訪問点検（室内・外観確認、通水、換気など）が含まれ、月額5,000〜15,000円程度が相場です。
より頻度の高い点検や、庭の手入れ、郵便物の転送などのオプションサービスを追加すると、月額10,000〜30,000円程度まで費用が上がります。
また、防犯対策として、センサーライトやカメラの設置（初期費用3〜10万円程度）、警備会社による遠隔監視サービス（月額3,000〜8,000円程度）なども検討できます。さらに、台風や豪雨後の緊急点検（1回1〜3万円程度）、不審者侵入時の緊急対応（1回1〜5万円程度）などのスポット対応サービスも用意されています。
空き家管理サービスを選ぶ際は、サービス内容の詳細、緊急時の対応体制、保険の有無などを比較検討することが重要です。なお、自治体によっては空き家バンクへの登録や空き家の適正管理に対する補助金制度を設けているケースもあるため、地元自治体の窓口に相談してみることをお勧めします。
賃貸活用する場合の初期投資と収益予測
実家を賃貸物件として活用する場合、まずは賃貸向けのリフォーム費用が必要です。一般的な3LDKの住宅を賃貸用にリフォームする場合、最低限の内装更新、水回り設備の交換、エアコン設置などで300〜500万円程度の初期投資が必要になります。より競争力を高めるためのフルリノベーションなら600〜1,000万円程度かかります。また、賃貸経営には仲介手数料（家賃1ヶ月分程度）、広告費（5〜10万円程度）、賃貸契約書類作成費（1〜3万円程度）などの初期費用も発生します。収益面では、立地条件や物件の状態にもよりますが、都市部の一戸建てなら月額8〜15万円程度、地方なら5〜10万円程度の家賃収入が見込めます。ただし、この収入から管理会社への委託費（家賃の5〜10%程度）、修繕費（年間家賃収入の10%程度）、固定資産税、保険料などの経費を差し引く必要があります。また、空室リスク（年間1〜2ヶ月程度）も考慮すると、実質的な年間収益は家賃年収の60〜70%程度と見積もるのが現実的です。投資回収期間は初期投資額と年間収益から計算でき、一般的には7〜15年程度となりますが、物件の立地や状態によって大きく変動します。
将来的な価値変動の予測
実家の将来的な価値変動を予測することは、リフォームするか実家じまいするかの判断において重要な要素です。一般的に、日本の住宅は築20年を超えると価値が大きく下落し、築30年以上では建物価値がほぼゼロになるケースも珍しくありません。ただし、土地の価値は立地条件によって大きく異なり、都市部の利便性の高いエリアでは価値が維持または上昇する可能性がある一方、地方の人口減少地域では継続的な価値下落が予想されます。国土交通省の地価公示によれば、2022年時点で三大都市圏の住宅地は前年比0.4%上昇している一方、地方圏では0.5%下落しており、この二極化傾向は今後も続くと予測されています。リフォーム投資については、耐震性能や省エネ性能を高める基本的な改修は資産価値の維持に貢献しますが、過度に個性的なデザインや高額な設備投資は必ずしも資産価値向上につながらないことに注意が必要です。また、今後の日本の人口減少と高齢化を考慮すると、2040年頃までに全国の空き家率は30%近くまで上昇するとの予測もあり、特に地方の戸建て住宅市場は厳しい状況が続く可能性が高いです。このような将来予測を踏まえ、実家の立地条件や建物の状態、地域の人口動態などを総合的に判断して、長期的な視点での意思決定が求められます。
実家じまいかリフォームか具体例で費用比較
ケース1：築40年の郊外一戸建て（売却 vs 賃貸活用）
東京から電車で1時間の郊外にある築40年、木造2階建て、4LDK、敷地60坪、建物30坪の一戸建てを例に考えてみましょう。親が介護施設に入所し、空き家となったこの実家をどうするか検討します。
売却の場合：
- 不動産査定額：土地1,800万円、建物200万円、合計2,000万円
- 実家じまい費用：片付け・整理（業者依頼）20万円、不用品処分15万円
- 売却関連費用：仲介手数料72万円、印紙税2万円、その他諸経費5万円
- 売却にかかる総費用：114万円
- 売却後の手取り額：約1,886万円
賃貸活用の場合：
- 賃貸向けリフォーム費用：400万円（水回り更新、内装リフォーム、設備更新）
- 初期費用：仲介手数料8万円、広告費7万円、契約書類作成2万円
- 想定月額家賃収入：8万円（年間96万円）
- 年間経費：管理委託費9.6万円、修繕費9.6万円、固定資産税10万円、保険料3万円、空き家期間の損失16万円
- 年間純収益：約47.8万円
- 投資回収期間：約8.7年（417万円÷47.8万円）
10年間の比較：
- 売却：1,886万円を金融資産で運用（年利1%と仮定）→ 10年後約2,083万円
- 賃貸活用：10年間の純収益478万円 + 10年後の物件価値（約1,500万円と仮定）= 約1,978万円
この郊外物件の場合、単純な経済比較では売却がやや有利ですが、将来的な不動産市場の変動や家賃相場の変化によって結果は変わる可能性があります。また、賃貸管理の手間や空室リスクなども考慮すべき要素です。
ケース2：築25年の都市部マンション（売却 vs 自己使用）
東京23区内の駅徒歩7分、築25年、3LDK、70㎡のマンションを例に考えます。親が他界し、相続したこのマンションを売却するか、週末利用や将来の移住のために自己使用するか検討します。
売却の場合：
- 不動産査定額：3,500万円
- 実家じまい費用：片付け・整理（DIY）10万円、不用品処分10万円
- 売却関連費用：仲介手数料121万円、印紙税2万円、その他諸経費5万円
- 売却にかかる総費用：148万円
- 売却後の手取り額：約3,352万円
自己使用の場合（週末利用を想定）：
- 軽微なリフォーム費用：150万円（クロス張替え、水回り設備更新など）
- 年間維持費：管理費・修繕積立金24万円、固定資産税15万円、保険料2万円、光熱費12万円
- 10年間の総維持費：530万円（53万円×10年）
- 10年後の想定価値：約2,800万円（年率2%の価値減少と仮定）
10年間の比較：
- 売却：3,352万円を金融資産で運用（年利1%と仮定）→ 10年後約3,702万円
- 自己使用：10年後の物件価値2,800万円 – 総維持費530万円 – リフォーム費150万円 = 約2,120万円の実質資産価値
単純な経済比較では売却が有利ですが、週末や休暇時の利用価値、将来の住まいとしての選択肢を確保できる点、不動産市場の将来的な上昇可能性などを考慮する必要があります。また、賃貸に出しながら一部自己使用するといった中間的な選択肢も検討価値があります。
ケース3：築60年の地方の古民家（解体 vs リノベーション）
地方都市から車で30分の農村地域にある築60年、木造平屋、6DK、敷地200坪、建物40坪の古民家を例に考えます。親が他界し、相続したこの古民家を解体して土地だけ保有するか、リノベーションして活用するか検討します。
解体の場合：
- 解体費用：160万円（40坪×4万円）
- 実家じまい費用：片付け・整理（業者依頼）25万円、不用品処分20万円
- 土地の査定額：200万円（過疎地域のため低評価）
- 解体後の土地維持費：年間固定資産税2万円、草刈り等管理費3万円
- 10年間の総維持費：50万円（5万円×10年）
リノベーションの場合：
- フルリノベーション費用：1,200万円（30万円/坪×40坪）
- 年間維持費：固定資産税3万円、保険料3万円、光熱費・管理費14万円
- 10年間の総維持費：200万円（20万円×10年）
- 想定活用法：週末住宅、民泊、カフェ、アトリエなど
- 民泊活用の場合の年間収益：約60万円（稼働率30%、1泊2万円と仮定）
- 10年間の総収益：600万円（60万円×10年）
10年間の比較：
- 解体：初期費用205万円 + 維持費50万円 = 総コスト255万円、資産価値200万円
- リノベーション：初期費用1,200万円 + 維持費200万円 – 収益600万円 = 総コスト800万円、資産価値600万円（リノベーション物件としての価値）
単純な経済比較では解体の方がコストは低いですが、リノベーションには収益化の可能性や、古民家としての文化的・建築的価値の保存といった側面もあります。地域の観光資源や移住促進策との連携、古民家再生に関する補助金なども検討材料になります。
各ケースの10年間の総コスト比較
3つのケースを10年間の総コストと最終的な資産価値の観点から比較すると、以下のような結果になります：
ケース1：築40年の郊外一戸建て
- 売却：初期コスト114万円、10年後の資産価値2,083万円（売却金運用後）
- 賃貸活用：初期コスト417万円、10年間の維持コスト483万円、収益960万円、10年後の資産価値1,500万円
- 総合評価：経済的には売却がやや有利だが、不動産市場の上昇や賃料増加があれば賃貸活用も選択肢になる
ケース2：築25年の都市部マンション
- 売却：初期コスト148万円、10年後の資産価値3,702万円（売却金運用後）
- 自己使用：初期コスト150万円、10年間の維持コスト530万円、10年後の資産価値2,800万円
- 総合評価：経済的には売却が有利だが、利便性の高い都市部物件は自己使用価値や将来的な価格上昇の可能性も考慮すべき
ケース3：築60年の地方の古民家
- 解体：初期コスト205万円、10年間の維持コスト50万円、10年後の資産価値200万円
- リノベーション：初期コスト1,200万円、10年間の維持コスト200万円、収益600万円、10年後の資産価値600万円
- 総合評価：短期的な経済比較では解体が有利だが、リノベーションには文化的価値や地域活性化への貢献など、金銭換算できない価値もある
これらの比較から見えてくるのは、単純な経済計算だけでなく、物件の立地条件、建物の状態、家族の将来計画、感情的価値など、多角的な視点での判断が重要だということです。特に都市部の利便性の高い物件は資産価値が維持されやすく、地方の物件は活用方法によって大きく価値が変わる可能性があります。また、親の意向や家族の思い出といった感情的要素も、最終的な意思決定において重要な役割を果たします。